Οι κύριες τάσεις και οι προκλήσεις για το 2025 στην ακίνητη περιουσία

20 Ιανουαρίου 2025, 00:00

Μοιραστείτε το:

Το 2025 ξεκίνησε με την ελπίδα να αποτελέσει ένα καλύτερο έτος για την πλειονότητα των πολιτών και για την Ελλάδα συνολικά. Στον τομέα της ακίνητης περιουσίας, ο οποίος επηρεάζει 7 εκατομμύρια ιδιοκτήτες και έχει αντίκτυπο σε ολόκληρη την ελληνική κοινωνία και οικονομία, το 2025 θεωρείται ως ένα σημείο σταθεροποίησης. Όλα τα διαθέσιμα δεδομένα, οι έρευνες και η εμπειρία μας υποδεικνύουν μια τάση σταθεροποίησης σε υψηλά επίπεδα της αγοράς, αν και με διακυμάνσεις και την εμφάνιση πολλών ειδικών ταχυτήτων, υποδεικνύοντας το οριστικό τέλος της οριζόντιας συμπεριφοράς στην αγορά.

Οι 7 κύριες τάσεις για το 2025 σχετικά με την ακίνητη περιουσία είναι επιγραμματικά οι ακόλουθες:

1. Οι τιμές των ακινήτων, ιδιαίτερα των κατοικιών που έχουν υψηλή ζήτηση εδώ και χρόνια, δεν αναμένεται να αυξηθούν περαιτέρω στην ευρεία αγορά, εκτός από περιπτώσεις πολυτελών κατοικιών ή αναβαθμισμένων ακινήτων σε περιοχές με υψηλή ζήτηση και περιορισμένη προσφορά. Αντίθετα, ακίνητα με χαμηλότερη ζήτηση θα συνεχίσουν να πωλούνται σε χαμηλότερες τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο, όπως για παράδειγμα μεγάλες κατοικίες άνω των 200 τ.μ. με τιμές πάνω από 500 χιλιάδες ευρώ, γραφεία και καταστήματα που δεν έχουν καλή προβολή, καθώς και παλαιά ακίνητα ή εκτός σχεδίου γη. Η ζήτηση και οι τιμές, ειδικά στον τομέα της κατοικίας, έχουν φτάσει σε ένα υψηλό σημείο, δημιουργώντας ένα οροπέδιο για το 2025, χωρίς ωστόσο να παρατηρείται άμεση τάση σημαντικής αποκλιμάκωσης, καθώς παραμένει το σοβαρό πρόβλημα της έλλειψης κατάλληλων ακινήτων. Ο αριθμός των μεταβιβάσεων επίσης έχει φτάσει το ανώτατο όριο με τάσεις μείωσης ήδη το 2024 και η πορεία τους θα εξαρτηθεί από την διάθεση των πωλητών να προσαρμοστούν το 2025, στη φάση της διαπραγμάτευσης. Ειδικά η εσωτερική ζήτηση κατοικιών έχει τάση περιορισμού λόγω του μικρού διαθέσιμου εισοδήματος της μεγάλης μάζας των Ελλήνων πολιτών, της γενική ακρίβειας. Πρόσφατα στοιχεία δείχνουν ότι μόνο το 10-12% των πολιτών έχει την δυνατότητα για αγορά ακινήτου στην Ελλάδα. Η ζήτηση εξωτερικού διατηρεί μια δυναμική αλλά με μικρότερα περιθώρια για το 2025 και για ακίνητα συγκεκριμένων χαρακτηριστικών. Οι σοβαρές προκλήσεις που προκύπτουν από τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό, καθώς και η μακροχρόνια αναστολή της εκτός σχεδίου δόμησης, περιορίζουν την ικανότητα για νέα προσφορά κατοικιών. Όσον αφορά τα επαγγελματικά ακίνητα, η διαθεσιμότητα νεόδμητων χώρων είναι περιορισμένη και επικεντρώνεται κυρίως σε μεγάλες εταιρείες και επιχειρηματίες.
2. Στην αγορά κατοικίας, η ανισορροπία μεταξύ ζήτησης και προσφοράς θα συνεχιστεί, με την υπερβολική προσδοκία των πωλητών και ιδιοκτητών για υψηλότερες τελικές τιμές να ενδέχεται να περιορίσει τις συμφωνίες. Η διατήρηση του επιπέδου ζήτηση και κυρίως η περιορισμένη προσφορά νέων κατοικιών ή παλαιότητας με σύγχρονες προδιαγραφές θα διατηρήσει τις τιμές σε υψηλά επίπεδα, ενώ στα παλαιά ακίνητα, ιδιαίτερα σε αυτά που δεν έχουν ανακαινιστεί ή αναβαθμιστεί ενεργειακά, υπάρχουν ευκαιρίες επένδυσης υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, κυρίως σε αναπτυσσόμενες προνομιακές περιοχές της Αττικής και της υπόλοιπης Ελλάδας.
3. Στην κατηγορία των επαγγελματικών ακινήτων, όπως καταστήματα, γραφεία, αποθήκες και ξενοδοχεία, η αγορά παραμένει περιορισμένη σε λίγους συμμετέχοντες και επικεντρώνεται σε ειδικά χαρακτηριστικά και μεγάλης κλίμακας έργα ή ακίνητα. Στη μικρομεσαία αγορά επαγγελματικών ακινήτων, όπως καταστήματα ή γραφεία με μικρότερη επιφάνεια και παλαιότητα, η ζήτηση είναι χαμηλή έως ανύπαρκτη, γεγονός που μπορεί να δημιουργήσει ευκαιρίες επένδυσης, ιδιαίτερα αν εξεταστεί η δυνατότητα αλλαγής χρήσης σε κατοικία ή αξιοποίησης για ειδική επαγγελματική στέγη χωρίς αυστηρές απαιτήσεις σε προβολή ή πρόσβαση. Στον τομέα του τουρισμού, η δραστηριότητα στην κατηγορία των ξενοδοχείων θα συνεχιστεί, αλλά θα αφορά κυρίως μεγάλους παίκτες. Αντίθετα, στον τομέα των μικρότερων ακινήτων τύπου βραχυχρόνιων μισθώσεων, έχουμε φτάσει στο αποκορύφωμα της προσφοράς και της ζήτησης. Ως αποτέλεσμα, το 2025 αναμένεται να παρατηρηθεί μια νέα τάση μετακίνησης προς κλασικές μισθώσεις κατοικιών που δεν απέφεραν την επιθυμητή απόδοση στη βραχυχρόνια μίσθωση και επιθυμούν να αξιοποιήσουν τα νέα φορολογικά κίνητρα και την μεγάλη έλλειψη προσφοράς κατοικιών μικρότερου εμβαδού προς μίσθωση.
4. Η κατηγορία της εντός σχεδίου γης και της οικοδομήσιμης εκτός σχεδίου γης αναμένεται να επηρεαστεί το 2025 από τη χαμηλή προσφορά και τη μικρή διακύμανση των αξιών τους. Τα ζητήματα που σχετίζονται με τα μπόνους δόμησης του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού, καθώς και οι συνεχείς αβεβαιότητες σχετικά με τους όρους δόμησης των εκτός σχεδίου αγροτεμαχίων, δημιουργούν μια ελαφρά πτωτική τάση, αν και όχι σε σημαντικό βαθμό. Επιπλέον, το 2025 δεν αναμένονται σημαντικές εξελίξεις όσον αφορά τις εντάξεις σχεδίου και τα πολεοδομικά σχέδια. Παρ' όλα αυτά, στις περιοχές εκτός σχεδίου μπορεί να παρουσιαστούν ευκαιρίες για επενδύσεις.
5. Το ζήτημα της στέγης και της μείωσης των ενοικίων, τα οποία παραμένουν σε υψηλά επίπεδα, δεν φαίνεται να βελτιώνεται σημαντικά, παρά τις διάφορες πρωτοβουλίες και κίνητρα που έχουν αναληφθεί. Αυτή η ανισορροπία οφείλεται στην υπερβολική ζήτηση και την έλλειψη προσφοράς κατάλληλων κατοικιών, μικρότερης επιφάνειας και προδιαγραφών, για στέγαση και ενοικίαση. Για να επιτευχθεί μια ουσιαστική λύση, είναι απαραίτητη η συστηματική ανάπτυξη κοινωνικής κατοικίας και η αξιοποίηση των χιλιάδων δημοσίων ακινήτων, καθώς και των κενών κατοικιών που κατέχουν τράπεζες, επενδυτικά ταμεία, δημόσιοι φορείς και ιδιώτες. Ωστόσο, δεν αναμένεται ότι αυτές οι ενέργειες θα πραγματοποιηθούν σε αποφασιστικό επίπεδο πριν από το 2026.
6. Το κόστος λειτουργίας, ενέργειας, ηλεκτρισμού, ανακαίνισης και ανέγερσης ακινήτων, κατοικιών και επαγγελματικών χώρων αναμένεται να παραμείνει υψηλό το 2025. Παρά τον περιορισμό του ρυθμού αύξησής τους, δεν προβλέπεται αποκλιμάκωση ή σημαντική μείωση. Ως αποτέλεσμα, η αγορά ακινήτων θα συνεχίσει να επιβαρύνεται με σημαντικά κόστη λειτουργίας και κατασκευής, γεγονός που θα αποθαρρύνει τις μεγάλες επενδύσεις.
7. Η αγορά ακινήτων το 2025 αναμένεται να παραμείνει σε ένα σταθερό και υψηλό επίπεδο, αλλά θα εμφανίσει ποικιλία ταχυτήτων. Στην αγορά κατοικίας, οι παράγοντες που θα επηρεάσουν αυτή την ποικιλία περιλαμβάνουν τη θέση του ακινήτου και την κατάσταση της κτιριακής και ενεργειακής του ετοιμότητας. Στον τομέα των επαγγελματικών ακινήτων, σημαντικά στοιχεία είναι η προβολή, οι κατασκευαστικές προδιαγραφές και οι δυνατότητες χρήσης. Όσον αφορά τη γη, η θέση και οι δυνατότητες αξιοποίησης θα είναι καθοριστικές. Από το 2025, οι οριζόντιες τάσεις της αγοράς θα περιοριστούν και κάθε ακίνητο θα αποκτήσει τη δική του δυναμική, ανάλογα με τα χαρακτηριστικά του, την επιφάνειά του, τη χρήση του και τις δυνατότητες αξιοποίησής του. Για το λόγο αυτό, είναι απαραίτητο να υπάρχει προσοχή, ρεαλιστικές προσδοκίες και προσεκτική μελέτη από κάθε επενδυτή, αγοραστή και πωλητή.

Ταυτόχρονα το 2025 υπάρχουν 7 σημαντικές προσκλήσεις σχετικά με την ακίνητη περιουσία και στέγη,  που είναι επιγραμματικά οι κάτωθι:

1. Η άμεση ανάπτυξη της κοινωνικής στέγης είναι επιτακτική, αξιοποιώντας χιλιάδες κενά δημόσια ακίνητα και προχωρώντας στη δημιουργία πραγματικής κοινωνικής κατοικίας. Προγράμματα όπως το «ΣΤΕΓΗ ΓΙΑ ΝΕΟΥΣ» με επιδότηση επιτοκίου, το «ΑΝΑΚΑΙΝΙΖΩ-ΜΙΣΘΩΝΩ» και το «ΚΑΛΥΨΗ» με επιδότηση ενοικίου αποτελούν παραδείγματα πολιτικής, αλλά δεν είναι αρκετά. Η κυβέρνηση πρέπει να εξασφαλίσει πόρους για την κατασκευή κοινωνικής κατοικίας. Ένα κονδύλι 1 δισεκατομμυρίου ευρώ θα μπορούσε να οδηγήσει στην κατασκευή 10.000 σύγχρονων διαμερισμάτων σε δημόσιες εκτάσεις που είναι ήδη διαθέσιμες. Επιπλέον, προτείνεται η αξιοποίηση των δημοσίων ακινήτων ως κοινωνική στέγη μέσω των Δήμων, με καθορισμένα χρονοδιαγράμματα και προδιαγραφές.
2. Η πολιτική εξισορρόπησης των τιμών και των ενοικίων κατοικίας, που παραμένουν σε υψηλά επίπεδα, επικεντρώνεται στην ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών. Η ανισορροπία αυτή προκύπτει από την υπερβολική ζήτηση και την αδυναμία προσφοράς κατάλληλων κατοικιών για στέγαση. Η πολιτεία θα πρέπει να αναπτύξει ένα ολοκληρωμένο σύστημα δράσεων, όπως κίνητρα για την αξιοποίηση των χιλιάδων κενών κατοικιών που βρίσκονται σε τράπεζες, επενδυτικά ταμεία, δημόσιους φορείς και ιδιώτες. Αυτή η πολιτική είναι κρίσιμη και για τη μείωση των ενοικίων. Η πρόσφατη ρύθμιση που απαλλάσσει από τη φορολογία τα μισθώματα για την αξιοποίηση κενών κατοικιών είναι θετική, αλλά η επιρροή της είναι περιορισμένη λόγω των πολλών περιορισμών και κριτηρίων. Γενικά, η σύνδεση της μείωσης των μισθωμάτων κατοικιών με ταυτόχρονη μείωση της φορολογίας ακινήτων αποτελεί μια φιλοσοφία που μπορεί να αποδώσει αποτελεσματικά.
3. Οι εξελίξεις σε δύο μέτωπα α. στη στήριξη του διαθέσιμου εισοδήματος των πολιτών και της κοινωνίας, η οποία βρίσκεται σήμερα στο χαμηλότερο επίπεδο στην Ευρώπη, με αποτέλεσμα να έχουμε το υψηλότερο ποσοστό δαπανών για στέγη σε σχέση με το εισόδημα, και β. στον περιορισμό του κόστους λειτουργίας, ενέργειας, ανακαίνισης και ανέγερσης κατοικιών και επαγγελματικών χώρων, καθώς και γενικά των ακινήτων. Η ραγδαία αύξηση του κόστους στέγης τα προηγούμενα χρόνια απαιτεί μια σταθερή και ολοκληρωμένη πολιτική μείωσης των μισθωμάτων, της τιμής χονδρικής ηλεκτρικού ρεύματος και των υλικών κατασκευής, προκειμένου να διασφαλιστεί η βιωσιμότητα της καθημερινής λειτουργίας των ακινήτων. Αυτό περιλαμβάνει τη μείωση του ενεργειακού κόστους, του κόστους ηλεκτρισμού, του κόστους κατασκευής και ανακαίνισης, καθώς και τη μείωση του εξαιρετικά υψηλού γενικού κόστους στέγης και λειτουργίας για τους εκατομμύρια ιδιοκτήτες και ενοικιαστές.
4. Η μόνιμη μείωση της φορολογίας ακινήτων, όπως ο ΕΝΦΙΑ, με κίνητρα για εκπτώσεις και κατάργηση του συμπληρωματικού τμήματος, καθώς και η μείωση ή κατάργηση των 45 επιπλέον τελών και φόρων που επιβαρύνουν ένα ακίνητο σε όλες τις φάσεις ανάπτυξής του, είναι απαραίτητη. Στο πλαίσιο αυτό, η Πολιτεία θα πρέπει να προχωρήσει το 2024 σε ενέργειες όπως η σύνδεση των νέων κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού με εκπτώσεις στον ΕΝΦΙΑ, αντί να εστιάζει μόνο στη νέα δόμηση.
5. Η υποστήριξη των ιδιοκτητών για την ενεργειακή αναβάθμιση των ακινήτων είναι κρίσιμη. Με την κατάργηση της επέκτασης και τη βελτίωση των προδιαγραφών, καθώς και την επιτάχυνση της υλοποίησης προγραμμάτων επιδότησης όπως το ΕΞΟΙΚΟΝΟΜΩ, είναι απαραίτητο να διευρυνθούν και να υιοθετηθούν μόνιμα φορολογικά κίνητρα. Ένα παράδειγμα είναι η φορολογική έκπτωση των 16.000€ για ανακαινίσεις και ενεργειακές αναβαθμίσεις ακινήτων, καθώς και άλλες φοροαπαλλαγές. Οι ανάγκες για ενεργειακή αναβάθμιση είναι τεράστιες, καθώς τα τελευταία δέκα χρόνια έχουν αναβαθμιστεί μόλις 50.000 ακίνητα, που αντιστοιχεί σε ποσοστό μόλις 2-3% των ακινήτων που κατασκευάστηκαν πριν το 2000. Επιπλέον, η υψηλή ενεργειακή κατάταξη, τουλάχιστον άνω του Δ, έχει γίνει πλέον βασική προϋπόθεση για την αξιοποίηση ενός ακινήτου. Μια πολιτική προσέγγιση που θα μπορούσε να ενισχύσει την αξιοποίηση χιλιάδων κενών κατοικιών, να αυξήσει την προσφορά και να συμβάλει στη βιώσιμη προσαρμογή των επιπέδων τιμών ή μισθωμάτων.
6. Η άμεση επίλυση του σημαντικού ζητήματος της νόμιμης δόμησης των εκτός σχεδίου ακινήτων είναι επιτακτική, ιδίως μετά τις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας. Απαιτείται νομοθετική παρέμβαση για την άμεση αναγνώριση των οδών στις εκτός σχεδίου περιοχές, καθώς και για την οριστική προστασία χιλιάδων ιδιοκτησιών, προκειμένου να αποφευχθεί η απαξίωσή τους και οι αδικαιολόγητες διεκδικήσεις από το Δημόσιο. Το ζήτημα αυτό έχει παραμείνει στάσιμο για τρία χρόνια, δημιουργώντας σοβαρά προβλήματα στην ανάπτυξη νόμιμης δόμησης. Η λύση δεν μπορεί να περιορίζεται στην αναμονή των νέων πολεοδομικών σχεδίων, αλλά απαιτεί μια άμεση νομοθεσία που θα καθορίζει λογικές προδιαγραφές για την αναγνώριση των οδών εκτός σχεδίου.
7. Η ξεκάθαρη ισορροπημένη οργάνωση των λοιπών πολεοδομικών ζητημάτων όπως: 1.Tου Νέου Οικοδομικού Κανονισμού του 2012 που έχει δημιουργήσει μεγάλη αναστάτωση μετά την πρόσφατη απόφαση του ΣτΕ για τα άρθρα με μπόνους δόμησης 2. Της άμεσης επιτάχυνσης των εντάξεων σχεδίου και πολεοδομικών τοπικών σχεδίων. 3. Της άμεσης ενεργοποίησης της ρύθμισης αυθαιρέτων κατηγορίας 5 που αναίτια σταμάτησε το 2020, και 4. Της ορθής ολοκλήρωσης του κτηματολογίου και των δασικών χαρτών σωστά και με δίκαιο και λογικό τρόπο για τους ιδιοκτήτες προστατεύοντας τα δικαιώματα τους, ολοκληρώνοντας όλα τα αιτήματα αντιρρήσεων και όχι «καταστρατηγώντας ή υφαρπάζοντας» τα.

Το 2024 έχει παρέλθει χωρίς να υπάρξει μια ουσιαστική λύση για τα προαναφερθέντα ζητήματα. Αν και έχουν σημειωθεί κάποιες πρόοδοι, τα προβλήματα παραμένουν, καθώς είναι θεμελιώδη και διαρκούν εδώ και χρόνια. Έχουν γίνει θετικές βελτιώσεις και αλλαγές, ωστόσο υπάρχουν και σημαντικές παραλείψεις και καθυστερήσεις. Οι πρόσφατες παρεμβάσεις σχετικά με τη Golden Visa και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι ικανοποιητικές και επιτυγχάνουν μια ισορροπία μεταξύ ανάπτυξης, επενδύσεων και λογικής. Οι κύριες τάσεις το 2025 είναι παρούσες, και τα ανοικτά ζητήματα έχουν εξεταστεί και αναλυθεί εκτενώς στη δημόσια σφαίρα. Υπάρχουν εφικτές λύσεις και πολιτική βούληση για τη δομική βελτίωση, αλλά απαιτείται η δράση της κυβέρνησης και της πολιτείας, καθώς αφορούν εκατομμύρια συμπολίτες μας. Είναι αναγκαίο να υλοποιηθεί μια ολοκληρωμένη παρέμβαση και πολιτική, αντί για αποσπασματικά μέτρα. Καλή Χρονιά, λοιπόν, με περισσότερη ουσία, πρακτικά αποτελέσματα και κοινωνική διάσταση, αντί για έμφαση σε επικοινωνιακά ζητήματα.